Помещения в подвале – переоборудование пространства

Помещения в подвале – переоборудование пространства

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27 января 2017 г. № 2146-АГ/08 О квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г. № Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

Понятия «перепланировка» и “переустройство)” и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее – Кодекс).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, ею частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

При этом следует отметить, что Правила применяются в часта, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с Приказом Горкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 (далее – Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований – их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики – предназначения.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

– заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

– правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

– технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

– согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 624.

Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса. Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.

Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. № Д23и-1578.

Директор
Департамента градостроительной
деятельности и архитектуры
А.В. Гришин

Обзор документа

Минстрой России считает, что работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Отмечено, что переводом помещения из жилого фонда в нежилой является изменение функциональной принадлежности объекта, его предназначения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Разъяснена процедура такого согласования.

Также указано, что виды работ по возведению, реконструкции, капремонту объектов капстроительства, которые оказывают влияние на безопасность, должны выполняться только ИП или юрлицами, имеющими свидетельства о допуске к таким видам работ.

Реконструкция объекта, в т. ч. нежилого помещения, возможна на основании норм ГрК РФ. Так, застройщик обязан получить разрешение на строительство и ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения уполномоченного органа.

Своими руками – Как сделать самому

Как сделать что-то самому, своими руками – сайт домашнего мастера

Как переделать цоколь (подвал) в жилое помещение

ОТЛИЧНЫЙ ИНСТРУМЕНТ ДЛЯ МАСТЕРОВ И РУКОДЕЛИЯ И ВСЕ ДЛЯ САДА, ДОМА И ДАЧИ БУКВАЛЬНО ДАРОМ + ЕСТЬ ОТЗЫВЫ.

Как использовать пространство цоколя и переделать подвал в жилое помещение

Для того чтобы превратить подвал в сухое, светлое, хорошо проветриваемое и теплое помещение, нужны определенные затраты на проводку электрики, обустройство гидроизоляции, систем вентиляции, обогрева, освещения. Все эти аспекты желательно учесть заранее. Однако и для тех, кто хочет переоборудовать цокольное пространство уже готового дома, найдутся свои решения.

Даже если, приступая к проведению строительных работ, хозяева не планировали использовать подвальное помещение, в дальнейшем у них может появиться желание задействовать его для расширения внутреннего пространства дома.

Поэтому об утеплении нижней части здания по периметру, изоляции фундаментной плиты и внешних стен цоколя желательно позаботиться до начала возведения объекта.

Но при необходимости можно перенести работу и на потом, осуществив теплоизоляцию подвала уже готового дома изнутри. Подходящим материалом для этого является, например, экструдированный пенополистирол. Он не чувствителен к воздействию влаги и микроорганизмов, устойчив к механическим нагрузкам и коррозии, сохраняет свои свойства в зоне соприкосновения с грунтом. В идеале изоляция должна полностью окружать подвал, тогда удастся эффективно предотвратить возникновение так называемых мостиков холода, избежав теплопотерь.

ВСЕ ЧТО НЕОБХОДИМО ДЛЯ ЭТОЙ СТАТЬИ НАХОДИТСЯ ЗДЕСЬ >>>

Для выполнения актуальных требований экономии энергии желательно использовать слой пенополистирола толщиной минимум 12 см, а толщина материала 30 см обеспечит соблюдение современных стандартов дома с пассивным потреблением энергии.

Потратиться на должную защиту здания выгодно прежде всего для самих домовладельцев. С одной стороны, более толстая изоляция надежнее и в целом экономичнее, с другой — требования к энергоэффективности объектов постоянно возрастают. Так что лучше «перевыполнить» плановые показатели сегодня, чем столкнуться с проблемой дополнительного оснащения готового дома завтра.

Жилой подвал – заметки и идеи по переделке и переустройству цоколя

Надстройка световой шахты

Там, где подвальные окна расположены настолько ниже уровня земли, что сооружения обычной световой шахты недостаточно, используют специальные элементы надстройки. Производители постоянно совершенствуют их конструкции в целях упрощения монтажа и повышения безопасности. В настоящее время предложены варианты как с фиксированной, так и с регулируемой высотой.

Фиксированные элементы надстройки состоят из прочного полого профиля, ширина которого может достигать 125 см. Причем можно располагать до трех элементов друг над другом, привинчивая их к световой шахте. При подгонке легко укоротить материал или проделать в нем вырезы. Особый профиль для примыкания к внешней стене (опция версии с регулируемой высотой) позволяет максимально упростить процесс привинчивания.

Регулируемые по высоте элементы надстройки состоят из плоского, но тоже очень прочного ячеистого профиля. Он располагается снаружи перед световой шахтой, и его высоту можно варьировать в пределах 3-30 см. После точной подгонки элемент прикручивают к световой шахте.

Оба варианта новинок имеют неброские серые кромки, надежно удерживающие решетку. Стальные ребра жесткости делают излишним использование опорной рамы. Световая шахта и элементы надстройки выполнены из легко моющегося материала белого цвета, который хорошо отражает свет.

Зеркальная шахта

Модуль Heliobus, со всех сторон покрытый зеркальным слоем, способен проводить естественный солнечный свет в подземный этаж здания. Благодаря ему темное цокольное пространство можно превратить в комфортный спортзал, домашний кинотеатр, рабочее или хозяйственное помещение.

Принцип действия прост. В световую шахту, ведущую в подвал, встраивают зеркальный модуль. Снаружи его прикрывают бронированным стеклом, по которому можно ходить. Подача свежего воздуха в комнату осуществляется через вентиляционную решетку, обрамляющую стекло. Новинка не просто делает помещение светлым — она позволяет обеспечить визуальный контакт с окружающим миром: сквозь окна-тоннели видны небо, облака и деревья.

Читайте также:  Домашний кинозал Grange View - роскошь для VIP-персон

Солнечная вентиляция подвала

Подвал частного дома — ценный резерв полезного пространства. Тут можно обустроить игровую, гладильную, постирочную комнату, швейную или столярную мастерскую и даже кабинет или миникинотеатр. Важно лишь рационально оснастить это помещение всем необходимым, в частности — смонтировать современное климатическое оборудование. Иначе из-за слишком низкой температуры и высокой влажности воздуха пребывание на цокольном этаже отнюдь не будет комфортным.

Существенно улучшить микроклимат помогут солнечно-воздушные коллекторы. Когда на улице светит солнце, коллекторы напрямую нагревают воздух в подвальном пространстве. Они надежны в эксплуатации и не зависят от прочей бытовой техники. Поток теплого свежего воздуха направляется непосредственно в нужное помещение, дополнительно обеспечивается его автоматическое проветривание.

Кроме того, солнечное отопление согревает стены и позволяет сдвинуть так называемую точку росы — температуру, при которой влага выпадает в виде конденсата. Поверхности стен остаются сухими. К тому же теплый воздушный поток, нагнетаемый коллектором (подобно фену для сушки волос), «вбирает в себя» влагу и выводит ее наружу. Двигатель солнечных коллекторов не нуждается в электроснабжении извне. Ток вырабатывается встроенным фотогальваническим модулем. Монтаж оборудования предельно прост. Поскольку используется исключительно солнечная энергия, оборудование еще и весьма экономично.

Защита от обратного подпора

Для установки в местах с неглубоким залеганием грунтовых вод (до 2 м) оптимально подходит усовершенствованный инспекционный колодец LW1000 со встроенной защитой от обратного подпора. Подобное оборудование является хорошим решением для зданий, в которых есть полуподвальный этаж. Новинка имеет специальный прочистной люк. Его наличие также позволяет установить или дополнительно оснастить такое насосное оборудование, как Pumpfix F Komfort, Staufix FKA, Staufix SWA.

Конструкция запорных элементов максимально упрощает обслуживание устройства даже в стесненных условиях. Замена существующего колодца на модель LW 1000 производится предельно быстро. Открывать фундаментную плиту для подключения к основной канализационной магистрали не требуется. Звуки, которыми сопровождается откачка насосом сточных вод, не проникают внутрь дома и не беспокоят жильцов.

Новый инспекционный колодец имеет открытые сквозные желоба и может быть укомплектован разными элементами подключения — для канализации, кровельного водостока и дренажных каналов.

Несложно организовать и другие боковые подключения с помощью соответствующих трубопроводов. Агрегат снабжен крышкой, которую можно замаскировать среди садовых посадок, заполнив газонным грунтом или гравием. Кроме того, она регулируется по высоте в диапазоне до 80 мм и по углу наклона.

Обустройство цокольного этажа: мнения профессионалов

Минус первый этаж

Наличие подземного этажа в собственном доме удобно. Только там возможен самый просторный и энергонезависимый холодильник или погреб. Только там выгодно делать бассейн, спортзал, гараж или уютный винный погребок с дегустационной комнатой.

Путь к комфортному подземелью лежит через грамотный проект и профессиональное строительство. Сооружение подвала относится к так называемому нулевому циклу строительства, то есть возведению части здания, находящейся ниже уровня пола первого этажа. Сначала согласно проектной документации производятся земельные работы по выемке грунта. Залогом холодного, но не морозного погреба является его расположение ниже уровня промерзания грунта хотя бы на полметра, а глубина положения отапливаемых подвальных помещений может быть и меньшей. Кроме того, котлован всегда делают шире для возможности проведения работ по гидро- и теплоизоляции, устройства дренажной системы. Дальнейшие работы включают подготовку основания <гравийную засыпку и пес чаную подушку), сооружение опалубки, установку армирующего каркаса, заливку бетона. Возможно строительство стен подвала из бетонных блоков и даже из красного кирпича, однако наличие многочисленных швов потребует дополнительной защиты от проникновения влаги, а вероятность протечек в подвале из мелкоблочного материала существенно возрастает.

Защита от влаги

Внешняя, или противонапорная, гидроизоляция призвана защищать стены и пол подвала от воды и химической агрессии со стороны грунта.

Ее устройство начинается со дна вырытого котлована, которое поверх песчаной подготовки застилают полотнами рулонного гидроизоляционного материала на основе битума, сваривая швы газовой горелкой. Гидроизоляцию делают в несколько слоев, промазывая каждый слой битумной грунтовкой и нагревая горелкой. Полотна подплавляются и соединяются между собой на молекулярном уровне, в результате образуется прочный гидроизоляционный ковер требуемых размеров.

Понятно, что стены погреба изолируют от влаги после их возведения, также наплавляют рулонные материалы, а кроме того, устраивают подпорную стенку из кирпича, чтобы гидроизоляция не могла повредиться в результате подвижек грунта. Затем устраивают дренажную систему. Отрывают траншеи, уходящие от стен подвала, застилают их геотекстилем.

Геотекстиль нужен для того, чтобы поддерживать форму и положение траншеи в изначальном виде, а также чтобы предотвратить засорение отверстий дренажных труб. После прокладки дренажных труб и их вывода в дренажный колодец траншеи засыпают промытым гравием и закрывают геотекстилем.

Почему важно утеплить

Холодный подвал может служить разве что в качестве хранилища или гаража и потребует основательного утепления пола первого этажа. Утепленный же подвал можно использовать и в качестве функционального помещения. При утеплении по всем

правилам, то есть с внешней стороны, бетонные стены подвала будут дополнительно защищены от разрушающих воздействий грунта. Утепление подземной части здания осуществляется специальными материалами на основе вспененных полимеров, например таких, как пеноплекс. Характерными особенностями данной группы утеплителей являются: высокая прочность на сжатие и очень низкая степень водопоглощения. Эти свойства обеспечивают возможность внешнего утепления стен подвала, несмотря даже на то. что утеплитель оказывается под постоянным давлением грунта. И чем глубже находится подвал, тем большее воздействие на конструкции оказывает грунт. Именно по этой причине в ряде случаев целесообразнее делать не подвал, а цокольный этаж, этаж частично заглубленный, предоставляющий к тому же возможность естественного освещения и проветривания помещений.

Тепло от пола

Традиционный вариант отопления – установка радиаторов – не является для подвала оптимальным. В отличие от обычного жилого помещения стены подвала не подвергаются зимой столь сильным атакам холода, что внешние стены здания, но и летом не прогреваются. А радиаторы отопления устроены так, что в основном передают тепловой поток конвекционным способом, создавая вертикальную тепловую завесу как раз вдоль самой холодной стены с окнами. В подвале же нет «самой холодной» стены, и распределение температуры в помещении с радиатором оказывается более чем неоднородным.

Вблизи прибора отопления образуются перегретые участки, в другой части помещения – непрогретые. Отопление же по системе «теплый пол» дает тепло, равномерно распределенное по всей площади. Кроме того, в помещении устанавливается оптимальный температурный баланс. Внизу, у самых ног, температура выше, чем на уровне головы, что для человека комфортно.

Водяные теплые полы

Устроить теплый пол, который будет служить полноценной системой отопления, можно разными способами. Если в качестве обогревательного элемента используется кабель (электрические теплые полы, что монтируются в стяжку пола), то, как правило, на небольшой площади, иначе расходы на оплату электричества резко увеличиваются, да и выделенной электрической мощности в доме может на все не хватать.

Водяной теплый пол – сеть подпольных трубопроводов с теплоносителем, водой или антифризом, может быть устроен как автономно, так и быть подключен к системе отопления дома. В

отличие от радиаторов теплые полы не нуждаются в нагреве теплоносителя до высоких температур, иначе ступать по такому полу будет некомфортно. А так называемое низкотемпературное отопление с температурой теплоносителя порядка 40-50 °С, характеризуется более низким энергопотреблением и возможностью подключения не только к отопительным котлам, но и к самым современным энергоэффективным теплогенераторам, таким как тепловые насосы, ветрогенераторы и солнечные коллекторы.

Вентиляция цокольного этажа

Когда в помещении, в подвале, окна отсутствуют, за поступление свежего воздуха отвечает система вентиляции. Необязательно принудительная, то есть с применением вентиляционной установки, потому как перемещение воздуха в подвале возможно организовать и естественным путем, за счет разницы наружной и внутренней температуры. Через продухи в цокольной части здания или через окна холодный (более тяжелый) воздух у поверхности земли будет стремиться вниз, в подвальные помещения.

Но чтобы вентиляция работала, требуется организовать и приток, и отток. При наличии центрального вентиляционного канала, обеспечивающего тягу, теплый воздух из верхней части помещений сквозь вентиляционные отверстия начнет сам уходить вне, поддерживая циркуляцию. Вентилятор же, встроенный в вентканал, обеспечит циркуляцию в отсутствие условий для естественной тяги.

Для спортивных занятий

Неслучайно пространство подвала или цокольного этажа отдают под спортзал. Согласно приложению к «Санитарным правилам устройства и содержания мест занятий по физической культуре и спорту» от 1978 г., температура воздуха в спортзале не должна превышать 15 °С, а кратность воздухообмена составлять не менее 80 м 3 /ч на каждого занимающегося.

Как вы уже поняли, поддерживать невысокую температуру в подвале и зимой, и летом проще, чем в обычном помещении. Организовать достаточное проветривание тоже не проблема, особенно в цокольном этаже. Да, и не забудьте о нормальном освещении. Согласно тому же документу, освещенность в спортзале должна составлять 30-50 Лк, то есть быть не меньше, чем в жилых комнатах.

Бассейн и сауна в цокольном этаже

Наверное, не надо объяснять, почему бассейн выгоднее делать в подвале или полуподвале, а не на первом этаже дома: грунт отлично держит давление, создаваемое стенками огромной емкости с водой. Добавьте сюда отсутствие ущерба от протечек, ничтожную вероятность повреждений в результате отрицательных температур – и получите чуть ли не идеальные условия для эксплуатации столь сложного частного объекта.

Ну а где бассейн, там душевая и сауна. Горячий пар «под землей» уж точно не повредит жилым помещениям с их утонченной и капризной отделкой. С откачкой же воды из душа в систему белых стоков справится циркуляционная насосная установка, предназначенная для перекачки жидкостей с нижних уровней на верхние. В обслуживании бассейна в этом плане ничего нового или дополнительного не потребуется: те же фильтрующие модули и дренажный насос для откачивания воды.

Гараж и мастерская в цокольном этаже

Гараж или мастерская в подвале дома могут быть и неотапливаемыми помещениями. Даже в сильные морозы температура там не опустится ниже + 5 °С, исключая проблемы с запуском дизельного двигателя автомобиля. В просторной мастерской, где хранятся многочисленные инструменты и заготовки, иногда выгоднее организовать локальное отопление посредством инфракрасного или иного бытового переносного обогревательного прибора.

Единственно, в таких помещениях важно не забыть о противопожарных мерах безопасности. Огнетушитель должен стоять на видном месте, а в отделке отсутствовать «опасные» материалы, те, что выделяют токсичные вещества при горении, и те, что легко воспламеняются.

Технология защиты подвала строится в зависимости от конкретных условий и особенностей проекта. Так, проникающие гидроизоляционные составы (их еще называют пенетрирующие) часто добавляют в рабочий раствор, они заполняют капилляры и взаимодействуют с бетоном, образуя водонепроницаемый материал. Обмазочную гидроизоляцию используют для защиты от влаги цокольной части здания.

Организация бизнеса в подвальном помещении

Долгосрочная аренда или приватизация подвального помещения обходится предпринимателю дешевле, чем аренда офиса или квартиры. Содержать бизнес в подвале достаточно выгодно, однако, следует правильно оформить его с технической и юридической точки зрения.

  • Во-первых, для аренды подвального помещения нужно согласие владельцев, будь то муниципальная структура или большинство жильцов кооперативного дома.
  • Во-вторых, есть ограничения на виды деятельности, которыми можно заниматься в подвальном помещении. Токсичное производство с использованием химикатов запрещено законодательством, а шумное заведение с музыкой будет раздражать владельцев квартир, что приведёт к многочисленным жалобам и конфликтам.
  • В-третьих, важно учесть все риски и затраты на ремонт и модернизацию. Подвал часто находится в аварийном состоянии. Нужно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем нормам и не вредило здоровью сотрудников и посетителей.

Какой деятельностью разрешено заниматься в подвале жилого дома

Если речь идёт о частном доме, здесь всё гораздо проще. Предприниматель является собственником и жильцом одновременно. А вот организация бизнеса в цокольном этаже многоквартирного дома ‒ довольно хлопотное занятие.

В подвальном помещении можно открыть магазин или сервисный центр.

Для малого и среднего бизнеса интерес представляют подвалы площадью 30‒250 кв. м, в которых можно открыть офис, мастерскую или магазин. В целом для торговли разрешается использовать площадь не более чем 400 кв. м, без учёта складских и подсобных помещений. Площадь для салона красоты не должна превышать 300 кв. м. Но цоколь таких размеров в городе найти практически невозможно, поэтому речь идёт о небольших помещениях.

Чаще всего, конечно же, открывают бизнес, связанный с обслуживанием людей, проживающих в доме и его окрестностях.

  1. Аптеки, продуктовые и промышленные магазины, канцтовары, бутики с одеждой, небольшие торговые точки со специализированным товаром.
  2. Ателье и мастерские по ремонту одежды, обуви.
  3. Сервис починки компьютеров, телефонов и бытовой техники.
  4. Офис, принимающий заказы на изготовление продукции. При этом производство может находиться в другой части города или даже за его пределами.
  5. Фотоателье, проявка и печать фотоплёнок; продажа расходных материалов и комплектующих для фотокамеры.
  6. Реставрационные мастерские и художественные салоны; выставочные залы.
  7. Турагентство.
  8. Пункты приёма вторичного сырья.
  9. Спортклуб или тренажёрный зал могут разместиться в помещении до 100 кв. м и практически не требуют дорогостоящей отделки.
  10. Парикмахерские, маникюрный салон, кабинет косметолога или массажиста, солярий.
  11. Бильярдный клуб.
  12. Кафе, закусочные или бар.

Ремонт электроники в подвальном помещении.

Разрешённые виды деятельности должны соответствовать таким требованиям:

  • подвал граничит с жилыми квартирами, поэтому арендатор обязан позаботиться, чтобы его бизнес не мешал людям;
  • обязательным условием является оборудование систем вентиляции;
  • заведения общепита могут одновременно принимать на более 50 человек;
  • нельзя включать громкую музыку и производить шум, превышающий санитарные нормы;
  • законодательно время работы заведений ограничено промежутком с 8:00 утра до 23:00 вечера.

Запрещенные виды деятельности

Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:

  1. Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
  2. Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
  3. По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
  4. В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
  5. Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
  6. В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.
Читайте также:  Гардеробная в квартире - советы специалиста для вас

Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:

  • для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
  • магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
  • важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.

Техническое помещение, которое не используется жильцами, по решению муниципалитета или товариществом собственников может быть переведено в статус нежилого. После этого потенциальный арендатор может начинать процедуру его оформления.

Правовое оформление помещения

Подвал или цоколь многоквартирного дома не может быть отчуждён и продан в пожизненное владение предпринимателю. Приватизировать его вправе только собственник жилого помещения, к которому этот подвал прилегает.

Чтобы открыть бизнес в неиспользуемом техническом помещении, нужно заключить договор аренды с муниципалитетом или получить разрешение большинства жильцов дома, каждому из которых в равной доле принадлежат нежилые помещения.

Если подвал многоквартирного дома принадлежит кооперативу собственников, юридическое оформление аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов может высказаться против нового бизнеса. Арендатору предстоит убедить их в том, что фирма или магазин не доставят неудобств и даже поспособствуют обустройству территории.

Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал. Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений. Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.

Сбор и подача документации

Для аренды технического помещения следует подать заявление в муниципалитет или ЖЭК, в зависимости от формы собственности на подвал. В заявлении указывается цель и срок аренды.

  1. Оформляется заключение санэпидемстанции, пожарной и коммунальной служб, которые признают помещение пригодным для выбранного вида деятельности. Без решения этих организаций подвал может использоваться только для хозяйственных целей.
  2. После этого заключается договор с районной администрацией. В этом документе описаны условия аренды, её сроки и сумма оплаты.
  3. Права и обязанности сторон регулирует Гражданский кодекс, при условии, если в договоре нет специальных указаний на этот счёт.
  4. Техническое помещение, которое принадлежит кооперативу собственников, оформляется посредством ЖЭКа.
  5. После подачи заявления от потенциального арендатора ЖЭК оповещает жильцов. На общем собрании собственники принимают решение о возможности аренды путём голосования.
  6. Договор аренды заключается с бухгалтерией коммунальной службы. Вырученные деньги распределяются для обустройства дома и прилегающей территории, а также идут на оплату электричества, воды и газа в общих помещениях.

Предпринимателю нужно получить лицензию на выбранную деятельность и ознакомиться с требованиями к помещению, в котором её можно осуществлять. Если подвал раньше не использовался для бизнеса или социально-общественной деятельности, его нужно будет реконструировать.

Понадобится справка из БТИ, которая даёт разрешение на переоборудование помещения, и геодезическая оценка прилегающего участка. Для оформления технической документации арендатор может обратиться в проектную контору, сотрудники которой имеют большой опыт работы с городскими службами и помогут с юридическим урегулированием.

Ремонт и техническая инспекция

Большинство подвалов не соответствуют требованиям техники безопасности, и особенно нормам санэпидемстанции. Это холодные, ветхие помещения, которые подтапливаются грунтовой водой. Отмежевав часть подвала, в котором находятся инженерные коммуникации, арендатор делает реконструкцию согласно проекту.

  1. Прежде всего, нужно сделать гидроизоляцию подвала. Сырость становится причиной появления грибка и неприятного запаха. Сотрудники и посетители не смогут долго находиться в таком помещении без вреда для здоровья. К тому же портится отделка, ржавеют металлические детали, но опаснее всего то, что от воды может замкнуть проводку.
  2. В подвальном помещении не хватает света, даже если цоколь достаточно высокий и в стене есть окна. Нужно обеспечить дополнительное освещение энергосберегающими лампами, поскольку расход электричества в подвале будет большой.
  3. Обязательно нужно установить хорошую вентиляционную систему. Важность циркуляции воздуха в подвале трудно переоценить, особенно если площадь больше 50 кв. м. и простые отдушины в стенах недостаточно эффективны. Плохо работающая вентиляция может быть причиной влажности, поскольку на стенах с внутренней стороны образуется конденсат.
  4. Если арендатор планирует открыть в подвале заведение общепита с кухней, нужно сделать вытяжку, чтобы дым и запахи не шли в сторону лестничной площадки и квартир.
  5. При больших скоплениях посетителей и наличии негромкой музыки следует позаботиться о звукоизоляции ещё до того, как в помещении будет сделан ремонт и обустроен интерьер.

Не следует забывать о ремонте и качественном освещении.

Низкая цена аренды компенсирует затраты на реконструкцию подвала. Но в каждом отдельном случае арендатор должен оценить состояние подвала на основе технической экспертизы, чтобы скрытые недостатки не проявились позже.

Риски связанные с ведением бизнеса в подвальном помещении

В подвале расположены трубы водоснабжения, теплосети и электрические кабели. Арендатор должен убедиться, что у ремонтной бригады из ЖЭКа есть доступ к оборудованию. Если произойдёт поломка или затопление, подвальное помещение пострадает больше всего.

В плохо вентилируемом подвальном помещении повышается риск возгорания. При пожаре или другой чрезвычайной ситуации эвакуировать людей будет сложно. Особенно если это заведение с большим количеством персонала и посетителей, а выход из подвала всего один.

Может возникнуть непредвиденный конфликт с соседями, который владельцу бизнеса придётся решать через суд. Но чаще всего арендаторы мирно сосуществуют с жильцами дома, если соблюдаются все предварительные договорённости и письменные обязательства.

Главный редактор сайта, инженер-строитель. Окончил СибСТРИН в 1994 году, с тех пор отработал более 14 лет в строительных компаниях, после чего занялся собственным бизнесом. Владелец компании, занимающейся загородным строительством.

Перепланировка подвального помещения

Практически во всех многоквартирных домах имеются подвальные помещения. В подвалах может размещаться часть инженерных коммуникаций, которые поддерживают работу внутренней инфраструктуры дома и обеспечивают нормальную жизнедеятельность собственников квартир. А именно: системы водоснабжения, канализации и отвода бытовых стоков, приборы учета энергопотребления, тепла и т.п.

В то же время некоторые собственники помещений на первых этажах рассматривают возможность использования полезной площади подвала по собственному усмотрению. В частности, многих владельцев квартир интересует, можно ли увеличить площадь жилья за счет подвального помещения.

Нужно сказать, что действующим законодательством присоединение подвала к помещению на нижнем этаже многоквартирного дома не запрещено. Но при этом перепланировка подвального помещения, проводимая по закону, на сегодняшний день крайне редкое явление. Этому есть несколько причин:

  • Не каждое подвальное помещение возможно включить в перепланировку – существует ряд требований, которым должны отвечать присоединяемые площади.
  • Присоединить подвал возможно только в доме, строительство которого уже завершено.
  • Если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, перепланировка подвала будет невозможной.
  • Присоединить подвальное помещение имеют возможность только жители первого этажа, поскольку к присоединяемому помещению должно примыкать одно из перекрытий квартиры.
  • В присоединяемой части подвала не должно быть общедомового инженерного оборудования.

Однако даже если никаких технических препятствий для перепланировки подвального помещения не существует, собственник квартиры не может просто взять и присоединить часть подвала к своей квартире.

План подвального помещения:

Квартира – это жилое помещение, а подвал – нежилое. И жилищным законодательством не предусмотрено объединение жилого помещения с нежилым без перевода жилого помещения в нежилое либо, наоборот, нежилого помещения в жилое.

Поскольку размещать жилые помещения в подвалах запрещено, то, чтобы присоединить подвал к квартире, сначала нужно квартиру перевести в нежилой фонд. Но этого мало, поскольку, согласно ст. 36 ЖК РФ, подвал в многоквартирном здании является общей долевой собственностью всех владельцев помещений дома. Поэтому проводить перепланировку подвального помещения возможно только с разрешения жильцов дома. Причем речь идет не только о соседях по лестничной площадке, а о всех владельцах помещений многоквартирного дома. Данное обстоятельство делает первый этап согласования перепланировки подвала наиболее сложным.

Для выкупа подвального помещения необходимо составить протокол общего собрания и получить соответствующее согласие у всех жильцов, то есть у 100% собственников помещений дома. Чтобы арендовать помещение подвала, понадобится «всего» 73% голосов. Но как показывает сложившаяся практика, из-за сложности самой процедуры проведения собрания собственников дома добиться положительного результата по данному вопросу удается единицам.

Если от собственников многоквартирного дома нужное решение будет получено, то перепланировку подвального помещения еще предстоит согласовывать с надзорным органом, выдающим разрешения на ремонтные работы по перепланировке и переустройству. В Москве согласованием перепланировок в многоквартирных домах занимается Мосжилинспекция.

Помимо документов, подтверждающих согласие собственников помещений многоквартирного дома на присоединение и перепланировку подвального помещения, в Мосжилинспекцию нужно будет предоставить:

  • Заявление о перепланировке.
  • Поэтажный план нежилого помещения с экспликацией к плану, оформленные в БТИ.
  • Документ, подтверждающий право собственности на помещение.
  • Проектную документацию.

Проектная документация для согласования перепланировки подвала должна состоять из технического заключения и проекта.

Поскольку при присоединении подвала к нежилому помещению на первом этаже придется затрагивать межэтажные плиты перекрытия, то техническое заключение о возможности такой перепланировки нужно заказывать в организации, разрабатывавшей проект многоквартирного дома.

Не редко в практике согласования перепланировок оказывается так, что автор проекта дома уже прекратил свое существование, либо жилой дом очень старый, а потому никаких сведений о том, какая организация занималась разработкой здания, в государственных органах не сохранилось. В таких случаях за техническим заключением предстоит обращаться в ГБУ «Экспертный центр», так как именно данную организацию Мосжилинспекция уполномочила замещать авторов домов.

Планы подвальных помещений с красными линиями, которыми обозначена самовольная перепланировка:

На основе технического заключения от автора дома или ГБУ «Экспертный центр» составляется проект перепланировки. Независимо от того, кто является автором техзаключения, проект перепланировки возможно заказать в любой проектной организации. Главное, чтобы у такой организации было актуальное свидетельство СРО, иначе проект не утвердит Мосжилинспекция.

Документы для согласования перепланировки передаются в жилинспекцию г. Москвы посредством обращения собственника или его законного представителя в единое окно многофункционального центра. Из МФЦ документы поступят в Мосжилинспекцию, где по ним в течение 30 рабочих дней будет принято решение. Если жилищная инспекция не откажет в согласовании и выдаст разрешение на перепланировку, то возможно будет начинать ремонтные работы.

После ремонта сделанную перепланировку будет принимать комиссия, состоящая из инспектора Мосжилинспекции, сотрудника управляющей многоквартирным домом компании, представителей подрядной и проектной организаций. Ремонтные работы комиссия утвердит только в том случае, если не было допущено никаких нарушений, и перепланировка выполнена в точном соответствии с проектной документацией, на которую выдавалось разрешение.

При приемке ремонта составляется и подписывается акт о завершенной перепланировке и переустройстве. А затем на объект приглашается работник ГБУ МосгорБТИ для проведения обмера помещений и составления новых технических документов.

Дополнительную информацию о присоединении подвала, а также о планируемой или уже совершенной перепланировке квартиры или нежилого помещения возможно получить у наших сотрудников по телефону, который указан на сайте.

Правовой режим подвальных помещений многоквартирного дома

Бесхозное помещение или желанное имущество? Подвалы многоквартирных домов продолжают быть спором для многих россиян.

Кто является собственником подвального помещения: муниципалитет, управляющая компания или сами жильцы?

Являются ли подвальные помещения в многоквартирном доме общедомовой собственностью, как оформить в собственность подвал в 2020 году?

Чье оно – подвальное помещение?

В силу незнания закона многие люди не знают, кому принадлежит подвальное помещение в многоквартирном доме. Так, правовой режим подвальных помещений многоквартирных домов описан в ст. 36 ЖК РФ.

Так, согласно этой норме закона помещения, которые находятся в доме, но не являются частями квартир, а предназначены для обслуживания всего дома, принадлежат собственникам этого дома на праве общей долевой собственности. Подвал тоже относится к таким помещениям, что прописано в пункте 1 той же статьи.

Поэтому те граждане, которые приватизировали свое жилье, являются законными собственниками подвального помещения в том числе. При этом специально оформлять или регистрировать право общей долевой собственности на подвал не нужно.

Так кто же является собственником?

Подвалы многих многоквартирных домов еще с 90-х годов значатся в Реестре муниципальной собственности, когда ведомственные дома передавались на баланс города.

Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, декларирует право общей долевой собственности жителей многоэтажек. Однако до сих пор вопрос о том, кто имеет право использовать общедомовое имущество, постоянно является предметом судебных споров.

Если регистрация права муниципальной собственностью уже подтверждена в соответствующих органах, которые осуществляют государственную регистрацию, то вопрос о том, что просто так передать объект жильцам, закон не позволяет. Гражданский кодекс не позволяет делать отказ от собственности, такого понятия в законе нет.

Тем не менее механизм передачи собственникам жилья подвальных помещений, зарегистрированных муниципальной собственностью, существует. Для этого жильцы дома должны сделать техническое заключение, что подвал является местом общего пользования, а затем обратиться в суд.

На основании судебного решения право муниципальной собственности гасится и подвал переходит в статус общедомового имущества.

Процесс передачи подвалов в общедомовую собственность проходит проще, если помещение значится в реестре муниципальной собственности, однако право муниципальной собственности не было зарегистрировано. В таком случае вопрос решается в Департаменте муниципального имущества и земельных отношений.

В этой инстанции делается заключение о том, является ли подвал местом общего пользования всего жилого дома. На основании этого документа (если это подтверждается) объект исключается из реестра, прекращаются договорные отношения с арендаторами.

Узнать, находится ли подвал в муниципальной собственности или нет, можно в Департаменте муниципального имущества и земельных отношений.

Читайте также:  Домики для домашних животных: Petbo для вашей кошки

Необходимые документы

Для подтверждения того, что подвал является местом общего пользования, необходимо предоставить в Департамент муниципального имущества, такие документы:

  • технический паспорт;
  • заключение специализированной организации;
  • акт комиссионного обследования.

Разрешенная деятельность/бизнес в подвале

Некоторые предприимчивые граждане мечтают взять в аренду подвал и использовать его для своего бизнеса. Что можно открыть в подвальном помещении, не запрещенное законом?

Прежде чем переходить к вопросу о том, какой деятельность арендатору можно заниматься в подвальном помещении многоквартирного дома, необходимо уяснить, что прежде чем разворачивать свою бурную деятельность, следует провести общее собрание всех собственников дома, поднять вопрос об аренде подвала и деятельности, которая будет там разворачиваться, а затем еще и получить согласие всем собственников на осуществление предпринимательской деятельности.

Так, в подвале можно, к примеру, сделать спортивный клуб, магазин промтоваров, продуктовый магазин, офис, турагентство, парикмахерскую, мастерскую и др.

При выборе того или иного вида бизнеса арендатор должен учесть следующие особенности и правила пользования, которые он не должен нарушать:

  1. В подвале должна быть обеспечена хорошая вентиляция воздуха.
  2. В подвале не должно одновременно находиться больше 50 человек – согласно правилам пожарной безопасности.
  3. Нельзя размещать в подвалах магазины по продаже либо склады для хранения химических товаров, при эксплуатации которых территория помещения или воздуха может быть загрязнена.
  4. Запрещено размещать в подвале взрывоопасные вещества и материалы.
  5. Нельзя открывать в подвальном помещении ночной клуб и подобные заведения, иначе шум и музыка будут мешать жильцам дома. По этой причине запрещено организовывать в подвале такие виды деятельности, которые создают шум или выделяют запахи: химчистка, стирка белья и т.п.
  6. Нельзя обустраивать в подвальном помещении бассейны, сауны, парные, медицинские учреждения, бюро ритуальных услуг и др.
  7. Закон запрещает арендаторам размещать в подвале синтетические ковровые изделия, автозапчасти, шины, автомобильные масла во избегании возгорания подвала.
  8. Нельзя организовывать в подвале бизнес по продаже рыбы.
  9. Время работы арендатора должно быть согласовано с муниципалитетом. Но на практике закон запрещает заниматься какой-либо деятельностью в подвале после 23:00.
  10. Арендатору или покупателю подвального помещения запрещено пользоваться помещениями общего пользования – лифтом, лестницей, коридорами.
  11. Если арендатор решил открыть в подвальном помещении магазин или офис, то он должен сделать отдельно оборудованный вход.

Процедура приватизации подвального помещения

При необходимости подвальное помещение в многоквартирном доме можно приватизировать. По состоянию на 2020 год приватизация является бесплатной. Процесс присвоения такого помещения является довольно сложным и длительным, поскольку нужно пройти немало инстанций.

Как приватизировать подвальное помещение в многоквартирном доме, чтобы, к примеру, сделать там погреб (актуально для жильцов, проживающих на первом этаже)?

Процесс приватизации включает в себя такие шаги:

  1. Заинтересованному лицу следует собрать всех жильцов дома (заранее оповестить всех при помощи объявления либо писем, отправленных каждому собственнику дома). На собрании следует получить письменное согласие от всех собственников на приватизацию подвала.
  2. Заняться сбором документов – собрать копии правоустанавливающих бумаг на каждую квартиру, заявления от имени собственников с их подписями, а также технический паспорт на подвальное помещение.
  3. Обратиться в управляющую компанию за актом обследования.
  4. Оформить договор с компанией, у которой есть лицензия на проведение реконструкции в подвальном помещении.
  5. Согласовать проект реконструкции с пожарной службой и санэпидемстанцией.
  6. Получить от управляющей компании разрешение на приватизацию подвала.
  7. Написать исковое заявление о признании подвала в судебном порядке приватизированным объектом. К заявлению приложить документы, разрешающие производить подобные изменения.
  8. С полученным судебным разрешением обратиться в межведомственную комиссию и получить там разрешение на проведение реконструкции. Обязательно заверить документ в муниципалитете.
  9. Обратиться в архитектурно-строительную инспекцию и получить там разрешение на проведение соответствующих работ.
  10. После получения всех необходимых документов можно провести реконструкцию, ввести подвальное помещение в эксплуатацию. А для этого заинтересованное лицо должно обратиться в БТИ.

Перепланировка подвального помещения

Арендатор, взявший в аренду подвальное помещение в многоквартирном доме, должен соблюдать правила перепланировки (если он надумал переоборудовать подвал):

  • провести в помещение воду, освещение, сделать отопление, вентиляцию и канализацию – если в подвале будут работать люди;
  • запрещено трогать несущие конструкции стен;
  • работы по перепланировке подвала не должны нарушать работу инженерных сетей;
  • перед началом эксплуатации помещения нужно сделать дезинфекцию подвала;
  • планировка помещения под домом должна быть утверждена на собрании собственников многоквартирного дома.
  • Требования к использованию подвального помещения

    При законном занятии подвального помещения на правах аренды или владения арендатор/владелец должен придерживаться правил по содержанию подземного этажа:

    • нужно поддерживать оптимальную влажность воздуха – не выше 65%
    • температура воздуха должна быть не ниже 5 градусов по Цельсию;
    • важно обеспечить свободный вход в подвал, к инженерным коммуникациям;
    • вход в подвал должен быть оборудован выключателем;
    • подвальное помещение должно регулярно проветриваться.

    Все правила по содержанию подвальных помещений описаны в Постановлении Госстроя РФ «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003 г.

    Выкуп подвала у жильцов дома

    Можно ли выкупить подвальное помещение, если оно принадлежит собственникам многоквартирного дома? Да, можно, но это сложная процедура. Прежде чем приобрести подвал, потенциальному покупателю нужно организовать проведение общего собрания жильцов дома.

    Если большинство жильцов согласятся на продажу помещения (должно быть не меньше 75% голосов), тогда сделка заключается при участии балансосодержателя дома (конкретное лицо будет выступать представителем всех собственников и действовать от их имени по доверенности).

    Но купить подвал при таком раскладе крайне сложно, потому что в большинстве случаев собственники хотят использовать подвальное помещение для собственных нужд.

    Ответы на вопросы по теме

    Будет ли нести арендатор какую-то ответственность за аренду подвала в многоквартирном доме, если собственники дома не дали своего согласия?

    Да, если документы оформлены неправильно, арендатор не получил согласия собственников жилья в многоквартирном доме на ведение своего бизнеса, то к нему может быть применена административная ответственность.

    По состоянию на 2020 год санкция статьи 7.24, ч. 2 Кодекса об административных правонарушениях предусматривает наказание в виде штрафа от 2 до 3 тыс. руб. – для должностных лиц и 20-30 тыс. руб. – для юридических лиц (предприятий, организаций).

    В каких случаях реально купить подвал в жилом доме?

    Реально купить подвал в том случае, если он принадлежит муниципалитету, а все квартиры в доме являются муниципальными. Но есть в этом способе одна загвоздка – потенциальному покупателю придется принять участие в тендере.

    И если он предложит большую сумму, чем другие участники тендера, тогда может рассчитывать на выкуп подвального помещения.

    Имеет ли право застройщик продавать подвальные помещения?

    Все зависит от того, что указано в проектной документации.

    Если подвал относится к общедомовому имуществу, то застройщик не имеет права продавать цокольный этаж. Если же подвал выделен отдельно, то застройщик имеет на это право.

    Поэтому прежде чем покупать помещение у застройщика, нужно запросить у него документы на подвальное помещение.

    Считается ли подвальное помещение этажом?

    Этажность многоквартирного дома определяется по числу надземных этажей. В число надземных этажей может включаться и цокольных этаж, но только в том случае, если верх перекрытия этого этажа возвышается над уровней планировочной отметки земли выше, чем 2 м.

    В законодательстве РФ нет такого понятия, как подземный этаж, однако в Департаменте недвижимости указывается, что все помещения, которые не относятся к надземным этажам, являются подземными этажами.

    Поэтому подвал является подземным этажом при условии, что верх его перекрытия находится ниже средней планировочной отметки (менее, чем 2 м).

    Имеет ли право управляющая компания отказать собственникам в доступе в подвал?

    Нет, не имеет, поскольку подвальное помещение является общей собственностью всех жильцов дома. Если управляющая компания ограничивает доступ в подвальное помещение, тогда собственник квартиры, находящейся в этом доме, должен написать на имя управляющей компании заявление с просьбой организовать ему доступ в подвал на конкретную дату.

    В случае отказа он может смело обращаться в прокуратуру.

    Согласно норме закона подвальные помещения в многоквартирных домах принадлежат на правах общей собственности всем владельцам приватизированных квартир.

    Поэтому перед тем как решить, стоит ли заниматься покупкой подвала или брать его в аренду, нужно получить одобрение на подобные действия у большинства собственников (набрать не меньше 2/3 одобрительных голосов).

    Прежде чем занимать подвальное помещение для организации какого-то бизнеса, нужно ознакомиться с правилами содержания и эксплуатации такого помещения.

    Переоборудование подвала

    За счет переоборудования подвала, можем получить дополнительную площадь, оборудовать тренажерный зал, бильярдную, игровую комнату, оборудовать живой уголок и прочее.

    Первое, что приходит в голову после мысли о таком переоборудование, сколько будет стоить такое мероприятие. Для того, чтобы получить ответ на данный вопрос необходимо составить проект и смету, Можно это сделать самому, имея хоть какое-то представление о строительстве.

    Самому себе нужно ответить на несколько вопросов:

    Подвал,который мы решили превратить в жилое помешение достаточно сухой для проживания? Если ответ при этом положительный. тогда другие проблемы не так уж трудно решить. А если грунтовые воды высоко и подвал сырой, стены покрыты плесенью или грибком, тогда затраты значительно возростут.

    Высота подвального помещения какая? Если она составляет 2500 мм , тогда подвал подойдет под любое помещение. Если она ниже 2500 ммтогда можно там сделать теннисную или бильярдную, сауну или тренажерный зал.

    Имеются ли окна в подвале? Здесь не обязательно иметь само окно, главное место, где можно было бы его разместить. Минимальная ширина окна жилого помещения должна быть 900 мм. Конечно, можно с помощью электромолотка сделать и проем, ноо.. подавляющее большинство стен в подвале являются несущими, что затруднит решение данного вопроса.

    Как решить проблему?.

    Если участок на котором расположено здание с хорошей проницаемостью грунта и уровень грунтовых и подземны вод ниже уровня пола подвального помещения хотя бы на 1000 мм, тогда подтопления подвала не должно быть.

    Намного хуже, когда в период паводков и дождей в подвале появляется вода. Тогда решается вопрос сложнее и дороже. Первое необходимо выполнить качественный дренаж вокруг здания, выполнить гидроизоляцию и теплоизоляцию наружных стен подвала. Без выполнения данных работ то нет необходимости дальше заниматься переоборудованием.

    Но у вас все получается – тогда после этих работ, выполняем электромонтажные работы, полы. Перепланировкой заняться нет возможности, стены несущие, тогда особых дизайнерских решений не будет.

    Освещение в комнатах нам обеспечит увеличение размера существующих окон, их нужно разместить на 150-200 мм выше уровня земли. Такое размещение окна решит проблему дождевой воды и снега зимой.

    Сточные воды в глубоких подвалах могут не поступать в общий коллектор уровень относительно земли у них пазный, тогда эту проблему можно решить путем установки насосной станции.

    Делаем окно в подвальном помещении.

    Для переоборудования подвала в жилое помещение делаем увеличение оконных проемов. В подвалах, которые находятся над землей, сделать это просто- сделать проем в фундаменте, где будет окно, при условии что подоконник окна будет находится на 150-200 мм выше.

    В заглубленных подвалах окно нужно делать ниже уровня земли, для этого копаем приямок на месте будущего окна, по ширине на 600 мм шире нашего окна и 1000 мм длиной. Укрепляем стенки приямка, можно с помощью кирпича, бетона, или установить готовый из пластмассы. Нижнюю часть приямка залить бетоном с уклоном 5 % и установить в самой нижней точке сливную трубу, подключенную к дренажу. На сливную трубку необходимо установить сетку, которая .

    Затем пробиваем отверстие в фундаменте под проем окна.

    Перед расширением оконного проема необходимо закрепить перемычку, а там где небыло окна, перемычку нужно установить обязательно. При выборе перемычки нужно учитывать нагрузку какую она будет нести, а это зависит от типа стен, этажности здания, типа крыши и региона страны.

    В таких случаях лучше всего подойдут стальные перемычки (уголок, швеллер). Перед их установкой вырезают специальные пазы, после установки перемычки ее крепят анкерами. Не установив перемычки расширять и пробивать отверстие под проем не рекомендуется.

    Нарисованные фальшокна в подвальном помещении.

    Не хватает высоты – углубляем подвал.

    Перд углублением необходимо знать тип грунта, уровень грунтовых вод, нагрузка на фундамент, учесть мнение архитектора.

    1.снять верхний слой земли в цокольном помещении, но ни в коем случае не глубже залегания фундамента

    2.чаще приходится углублять подвал до нижней точки фундамента, Это более сложная задача необходимо иметь проект на установку распорок, которые должны взять на себя всю нагрузку грунта, действующие на стены фундамента. Распорки могут быть как металлической конструкции, либо заливают между стнами бетонные перемычки. Методов много, но одним из недостатков такого решения является то, что пол будет в разных плоскостях. При правильном подборе интерьера такой пол не очень затен, шкафи, книжные полки можно разместить на этих метах вдоль фундамента.

    Подвальные помещения имеют своих сторонников, а также тех кто против.Одни говорят, что строительство подвала это лишняя трата денег, другие ищут пользу.

    Стены по всему периметру здания утоплены под землю должны выдерживать не только нагрузку от всего здания, а еще давление грунта. И чем ниже фундамет, тем давление больше. В экстремальных ситуациях, давление грунта на стены подвала может привести к серьезным повреждениям.

    Даже хорошо изолированные стены подвала подвергаются воздействию влаги под действием находящейся в почвевлаги, грунтовые воды в период таяния снега или сильных дождей.

    Мороз самая большая угроза для сырых подвалов. Сырые грунты всегда увеличиваются в обьеме и возникает давление на стены. Поэтому гидроизоляция должна быть выполнена с отличным качеством и защищена от повреждений.

    После выполнения вышеперечисленных мероприятий можна вести речь о настилке полов и выполнения отделочных работ.

    Ссылка на основную публикацию